вопрос:

Договор продажи (купли-продажи) земельного участка. Особенности приобретения земельного участка при проведении торгов (аукционов, конкурсов)

Опубликовано: 3 ноября 2009, 22:12

В соответствии с ЗК РФ предметом сделки (объектом договора) могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в порядке, предусмотренном соответствующим Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (далее — За-1 кон № 221 -ФЗ). В том числе посредством участия в торгах (аукционах, конкурсах), см. ниже. До заключения договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию относительно предмета сделки. Кроме того, информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Это должно соблюдаться и при совершении иных видов сделок с земельными участками. То есть, должна быть предоставлена информация относительно:

•    обременении земельного участка;
•    ограничений использования земельного участка;
•    разрешений на застройку данного земельного участка;
•    возможностей использования соседних земельных участков, если это может оказать воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
•    качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации по вышеуказанным вопросам покупатель вправе требовать:

•    уменьшения покупной цены;
•    расторжения договора купли-продажи земельного участка;
•    возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с договором продажи (купли-продажи) продавец — гражданин, имеющий право на распоряжение земельным участком посредством его продажи другому лицу — обязуется передать соответствующий земельный участок в собственность покупателя. Названный договор заключается в письменной форме и подлежит подписанию сторонами сделки. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В содержании договора указываются сведения о:

•    сторонах договора (участниках сделки);
•    предмете договора;
•    цене, подлежащей уплате;
•    иных существенных условиях договора. В частности, определяющих обязанности сторон договора по передаче и принятию земельного участка (последовательность выполнения соответствующих действий).

Уточним, что сведения о предмете договора включаются в него на основании надлежащим образом оформленных документов:

•   удостоверяющих права продавца по распоряжению земельным участком;
•    позволяющих безошибочно идентифицировать земельный участок в качестве предмета договора по соответствующим характеристикам: его учетному (кадастровому) номеру, расположению, размерам, площади и т.п. Отсутствие необходимых сведений влечет за собой признание условия о подлежащем передаче земельном участке несогласованным, а самого договора — незаключенным.

Цена земельного участка может указываться в целом (общая цена) или за единицу площади. Если в договоре указана цена земельного участка за единицу площади, то общая его цена определяется, исходя из фактического размера данного земельного участка. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В то же время, в договор купли-продажи земельного участка не могут включаться некоторые условия. В частности, являются недействительными (т.е. не действующими с момента заключения договора) следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

•    условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок «обратно по собственному желанию»;

•    условие, ограничивающее права покупателя на распоряжение земельным участком (ипотеку, аренду, совершение с земельным участком иных разрешенных по закону сделок);

•    условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок со стороны третьих лиц (после перехода прав на него к покупателю в силу договора купли-продажи).                                 

Существует ряд особенностей заключения договора купли продажи земельного участка:

•    в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится здание (сооружение или иная продаваемая недвижимость), покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (если иное не предусмотрено законом);

•    продажа здания (сооружения или иной недвижимости), находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором;

•    цена здания (сооружения или другого недвижимого имущества), находящегося на земельном участке — если иное не предусмотрено законом или непосредственно договором — включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый; такой недвижимостью;                                             

•   передача земельного участка осуществляется по подписываемому сторонами договора передаточному акту (иному документу о передаче). В общем случае обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта (иного документа о передаче);

•   переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством. В связи с этим обратите внимание на Закон № 122-ФЗ. О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Есть свои особенности и у процедуры приобретения земельного участка в частную собственность на торгах (аукционах, конкурсах). При этом подразумевается, что выставленный на торги (аукцион, конкурс) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Порядок организации подобных мероприятий и участия в них граждан (в качестве правоприобретателей) вступил в действие с 01.01.2009 (см. в связи с этим изменения к ст. 38 Закона № 122-ФЗ. В соответствии с ним на торги (аукцион, конкурс) может быть выставлен только земельный участок с границами, установленными в порядке, предусмотренном ЗК РФ (см. ранее). Выставляемый на торги (аукцион, конкурс) земельный участок, предназначенный для целей индивидуального (малоэтажного) строительства, должен отвечать и некоторым иным условиям, в частности:

•    земельный участок должен состоять на государственном кадастровом учете;
•   должно быть разрешено использование земельного участка для целей индивидуального (малоэтажного) строительства;
•   должны быть определены технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также плата за подключение.

Продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления). Организатором торгов (аукциона, конкурса) выступает собственник земельного участка либо представляющая его интересы специализированная организация.

Торги (аукцион, конкурс) являются открытыми — как по составу участников, так и по способу подачи заявок для участия. До проведения торгов продавцом земельного участка устанавливаются:

•    начальная цена земельного участка. Она определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
•    сумма задатка;
•    существенные условия договора купли-продажи.

В свою очередь, организатором торгов (аукциона, конкурса) устанавливается:

•    время, место и порядок проведения мероприятия;
•    форма и сроки подачи заявок на участие;
•    порядок внесения и возврата задатка;
•    величина повышения начальной цены земельного участка (т.н. «шаг аукциона»). Как правило, в пределах от 1 до 5% начальной цены земельного участка.

Кроме того, организатор торгов (аукциона, конкурса) не менее, чем за тридцать дней до даты проведения мероприятии должен опубликовать в порядке, установленном законодательством, извещение о проведении торгов (аукциона, конкурса) Организатор торгов (аукциона, конкурса) вправе отказаться от проведения мероприятия не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения, известив об этом решении участников в течение трех дней с даты его принятия.

Извещение о проведении торгов (аукциона, конкурса) о продаже земельного участка должно содержать следующие сведения:

•    об организаторе аукциона;
•    о наименовании органа государственной власти (орган: местного самоуправления), принявших решение о про ведении аукциона, с указанием реквизитов соответствующего решения;
•    о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
•    о местоположении, площади, границах, обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
•    о кадастровом номере земельного участка, разрешенном способе (цели) его использования, технических условиях подключения объекта индивидуального (малоэтажного) строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение;
•    о начальной цене земельного участка;
•    о «шаге аукциона»;
•    о форме заявки на участие в торгах (аукционе, конкурсе), сроках и порядке ее приема;
•    о размере задатка, а также порядке его внесения и возврата участникам(и) торгов (аукциона, конкурса), с указанием реквизитов счета для перечисления;
•   о существенных условиях договора купли-продажи.
Граждане, желающие участвовать в торгах (аукционе, конкурсе), обязаны представить в установленный в извещении о проведении мероприятия срок (прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до даты проведения торгов, аукциона или конкурса):
•    письменную заявку на участие по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
•    копию документа, удостоверяющего личность;
•   документы, подтверждающие внесение задатка.

Граждане могут быть не допущены к участию в торгах (аукционе, конкурсе) в случае непредставления вышеперечисленных документов (представления в составе документов недостоверных сведений), непоступления от них задатка, а также в случае, если в соответствии с законодательством они не имеют права на приобретение в собственность земельного участка на торгах (аукционе, конкурсе).

Поступление заявок фиксируется организатором мероприятия в соответствующем протоколе, который подписывается (т.e. закрывается) на следующий день после истечения установленного для подачи заявок срока. Гражданин становится участником торгов (аукциона, конкурса) с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок. Заявители, признанные участниками мероприятия, как и не допущенные к участию в нем, уведомляются организатором торгов (аукциона,; конкурса) о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе. Возврат гражданам, не допущенным к участию в мероприятии, внесенного задатка, производится а течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в торгах (аукционе, конкурсе).

С началом торгов (аукциона, конкурса) организатором мероприятия ведется протокол, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка. Результат торгов (аукциона, конкурса) оформляется протоколом, который подписывается его организатором ипобедителем торгов (в двух экземплярах). Помимо сведений, отражающих результат мероприятия, в протоколе также указываются сведения:

•    о местоположении, площади, границах земельного участка;
•    об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
•    о кадастровом номере;
•    о разрешенном способе (цели) использования земельного участка;
•    о технических условиях подключения объекта индивидуального (малоэтажного) строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение;
•    о победителе торгов (аукциона, конкурса). С указанием данных, позволяющих идентифицировать личность гражданина, признанного победителем;
•    о цене приобретаемого в собственность земельного участка, установленной в результате торгов (аукциона, конкурса).

Информация о результатах торгов (аукциона, конкурса) публикуется организатором мероприятия в течение трех дней, начиная с даты подписания протокола о его результатах. В этот же срок производится и возврат задатка гражданам, участвовавшим в торгах (аукционе, конкурсе), но не победившим в них.

Торги (аукцион, конкурс) признаются не состоявшимися при наличии только одного участника, а также в случае, если после троекратного объявления начальной цены земельного участка ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести его по этой цене. Тем не менее, гражданин, являющийся единственным участником торгов (аукциона, конкурса), вправе в течение десяти дней, начиная с даты проведения мероприятия, заключить с органом государственной власти (органом местного самоуправления), по решению которого проводились торги (аукцион, конкурс), договор купли-продажи по начальной цене земельного участка. Организатор торгов (аукциона, конкурса) в случаях, если они были признаны несостоявшимися, либо если не был заключен договор купли-продажи с единственным их участником, вправе объявить о проведении повторных торгов (аукциона, конкурса), при этом допускается изменение условий их проведения.

Юридическая консультация онлайн

Заполните, пожалуйста, форму: имя, как к Вам обращаться, Ваш контактный телефон, город в котором проживаете и ваш вопрос (можно кратко - например, вопрос по разделу имущества).