вопрос:

Земельный участок как основной объект земельных отношений с участием граждан

Опубликовано: 3 ноября 2009, 22:04

Возникновение земельных отношений предполагает, с одной стороны, наличие участников (в ряде источников — субъектов) этих отношений, а, с другой, — наличие их объекта (в ряде источников — предмета). Обратимся к соответствующим определениям.

В соответствии с ЗК РФ участниками земельных отношений могут являться:

•    граждане;
•    юридические лица — хозяйствующие субъекты: предприятия, организации, учреждения;
•    юридические лица — органы власти (управления): Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Условимся, что в контексте данного пособия под участниками земельных отношений, за исключением случаев, оговоренных особо, будут пониматься российские граждане.

В качестве объектов земельных отношений ЗК РФ квалифицируются:

•    земля как природный объект и природный ресурс;
•    земельные участки;
•    части земельных участков.

Условимся, что в контексте данного пособия в качестве основного объекта земельных отношений, за исключением случаев, оговоренных особо, будет пониматься земельный участок.

Отметим, что до недавнего времени в земельном законодательстве отсутствовало внятное определение понятия «земельный участок». Не доставало ясности и в таком значимом для земельных отношений вопросе, как образование земельных участков.

Эти пробелы были восполнены с вступлением в действие (в канун 2009 года) изменений к ЗК РФ (введены в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ). В результате в его составе появилась новая глава — «Земельные участки». Согласно данному в ней определению под земельным участком следует понимать часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В разделе подробно рассматриваются основные способы образования земельных участков: раздел; объединение; перераспределение; выдел. Земельные участки, из которых образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности (иных вещных прав) на все образуемые из них земельные участки. Это происходит в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ; в ред. от 30.12.2008 (далее — Закон № 122-ФЗ), за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Отметим, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков, признаются — за исключением случаев, установленных федеральными законами — целевое назначение (разрешенное использование) тех земельных участков, из которых они были образованы в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела. Далее необходимо сказать несколько слов об организационно-правовых основаниях для образования земельных участков.

В общем случае образование земельных участков допускается при наличии письменного заявления с выражением согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей тех земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются новые земельные участки. Однако такое согласие не требуется при образовании земельных участков:

•    из земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Например, посредством выдела из них участков, предназначенных для последующего предоставления (с соблюдением порядка, предусмотренного законодательством) в пользование гражданам;

•    на основании решения суда (споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке).

Образование земельных участков (в том числе для последующего предоставления в пользование гражданам) из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется определенным лицом. Это лицо, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Что касается образования земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности нескольких граждан, то оно, как правило, осуществляется по соглашению (договору) между ними. Исключение в этом смысле представляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее — Закон №Ю1-Ф3).

В главе особо рассматривается порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Общим основанием для образования таких участков служит решение компетентного исполнительного органа государственной власти (органа местного самоуправления). Подробнее — см. ст. 29 ЗК РФ.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по иным основаниям допускается, если имеют место:

•    раздел земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, как правило, на правах аренды (субаренды). Уточним, что арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

•    раздел земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Уточним, что землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Д землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

•    образование земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

•    образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории (см. выше);

•    перераспределение земельных участков (в порядке, предусмотренном ст.117 ЗК РФ, см. далее);

•    иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Решение об образовании земельных участков при наличии вышеперечисленных обстоятельств может быть принято компетентным органом власти (управления) на основании соответствующих письменных заявлений землепользователей (землевладельцев, арендаторов и др.) земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. К заявлениям должны быть приложены кадастровые паспорта образуемых земельных участков, а также правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Если в соответствии с федеральными законами образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, то в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты соответствующих документов. В решении компетентного органа власти (управления) должны быть указаны:

•    реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);

•    сведения о земельных участках, из которых при разделе (объединении) образуются земельные участки (в решении может быть также указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности) на образуемые земельные участки), в том числе:

о правах, правообладателях таких земельных участков;
о целевом назначении и о разрешенном использовании земельных участков;
о кадастровых номерах земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки;
 о кадастровых номерах образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

При разделе земельного участка образуются два и более земельных участка. После этого разделенный земельный участок прекращает свое существование, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Так, раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, должен осуществляться в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения (другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом).

При разделе такого земельного участка могут быть образованы один и более земельных участков, предназначенных либо для ведения гражданином садоводства (огородничества, дачного строительства и т.п.), либо относящихся к имуществу общего пользования. Однако разделенный земельный участок в дальнейшем сохраняется на учете в измененных границах (т.н. измененный земельный участок).

В результате раздела земельного участка у его единоличного собственника возникает право собственности на все, образуемые в результате раздела, земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности (сособственники) сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено письменным соглашением между ними. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Отчасти сходным с рассмотренным выше способом образования нового участка является выдел. Отличие его от раздела в том, что после осуществления выдела из земельного участка, находящегося в долевой собственности, доли (долей), образуется соответствующее количество земельных участков с сохранением — в измененных границах — земельного участка, из которого производился выдел.

Выдел производится по письменному заявлению заинтересованного участника долевой собственности (т.н. дольщика). В результате выдела у дольщика возникает право собственности на образуемый земельный участок, но одновременно он утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом № 101-ФЗ.

Таким образом, в результате раздела и выдела образуется большее число земельных участков с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

При объединении, напротив, из двух и более земельных участков образуется один. Право собственности на образованный в результате объединения земельный участок принадлежит его собственнику (сособственникам). Однако следует иметь в виду, что (за исключением случаев, когда все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному и тому же гражданину) объединение не допускается в отношении земельных участков, предоставленных на праве:

•    постоянного (бессрочного) пользования;
•    пожизненного наследуемого владения;
•    безвозмездного срочного пользования.

В то же время допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. Право залога в этом случае распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В качестве сложного способа образования земельного участка рассмотрим перераспределение. Уточним, что результатом перераспределения двух и более исходных смежных земельных участков является образование нескольких других смежных земельных участков — с одновременным прекращением существования исходных смежных земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в порядке, определенном письменным соглашение между их собственниками. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами допускается, если имеет место:

•    перераспределение земельных участков в пределах границ застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии, а также заключен (в порядке, предусмотренном законодательством) договор о развитии застроенной территории;

•    образование земельных участков для последующего размещения объектов капитального строительства (см. п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

Основанием для перераспределения земельных участков в вышеуказанных случаях служит письменное соглашение между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти (органами местного самоуправления). Подробнее — см. ст. 29 ЗК РФ. Условия возникновения права частной (а равно государственной или муниципальной) собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

В новой главе ЗК РФ определены общие требования к размерам и границам образуемых и измененных земельных участков. Они выглядят следующим образом.

Вид земельного участка:

•    земельные участки, в отношении которых в соответствии с законодательством устанавливаются градостроительные регламенты;
•    земельные участки, в отношении которых не устанавливаются градостроительные регламенты (не распространяется действие градостроительных регламентов).

Требования к размерам:

•    минимальнее и максимальные размеры определяются соответствующими регламентами;
•    минимальные и максимальные требования определяются в соответствии с федеральными законами, включая ЗКРФ.

Образование земельных участков не должно приводить к:

•    вклинивацию;
•    вкрапливанию;
•    изломанности границ;
•    чересполосице;
•    невозможности размещения объектов недвижимости;
•   другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель;
•    нарушать иные требования, установленные федеральными законами.

Так, границы вновь образуемых участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Кроме того, образование земельных участков не допускается, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Раздел, перераспределение или выдел земельных участков не допускаются и в том случае, если сохраняемые в отношении вновь образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Юридическая консультация онлайн

Заполните, пожалуйста, форму: имя, как к Вам обращаться, Ваш контактный телефон, город в котором проживаете и ваш вопрос (можно кратко - например, вопрос по разделу имущества).